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Um einen angemessenen und marktgerechten Preis bei einem Erwerb oder einer Veräußerung  für eine Immobilie zu erhalten! 

Für die Preisschätzung bzw. Wertrechnung einer bestimmten Immobilie sind eine ganze Reihe unterschiedlicher Faktoren ausschlaggebend. Zu diesen gehören z.B.: Lage, aktueller Zustand, Baujahr, Ausstattung, Renovierungen, Sanierungen und die aktuelle Energieeffizienz. Eine preislich zu hoch angesetzte Immobilie verliert während Ihrer Vermarktungsdauer an Interesse und Attraktivität. Diese beiden Kernpunkte sind aber ausschlaggebend bei anstehenden Preisverhandlungen und tragen somit entscheidend zur  erreichbaren Höhe des Verkaufserlöses mit bei. 

So stellt sich oft die Frage, wie ich als Privatperson einen ungefähren Preis meiner Immobilie erfahren kann. In der aktuellen Zeit ist es möglich mit Hilfe einiger Immoportale Vergleichsobjekte heranzuziehen, allerdings sind diese Werte nur bedingt auf die eigene Liegenschaft übertragbar. Um einen genaueren Wert zu erhalten, nutzen Sie bitte ganz bequem die Funktion auf unserer Homepage: „Was ist meine Immobilie Wert“. 

Gerne zeigen wir Ihnen als Vermarktungsprofis und zertifizierte Immobilienmakler auf, welche Verkaufsfaktoren für Ihre Immobilie und deren Standort relevant sind und ermitteln für Ihr Objekt einen angemessenen Marktwert. 

Bei anfallenden Fragen stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung. 

Seit dem 23.12.2020 gilt bei Vermittlung von Kaufverträgen für Wohnungen und Einfamilienhäuser nach §656c BGB folgende Regelung: Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen.

Die Niederschrift aller Daten und Informationen zu einem Grundstück nennt sich Grundbuchauszug.

In Deutschland werden sämtliche notwendige  Daten und Informationen, die zu einem bestimmten Grundstück vorliegen, an einer zentralen Stelle gesammelt, aufbewahrt und zur gewünschten Einsichtnahme bereitgehalten. Die zuständigen Behörden sind dier Grundbuchämter. 

Das Grundbuch ist ein amtliches öffentliches Register, in dem die Eigentumsverhältnisse aller Grundstücke eines Bezirks erfasst werden. Es umfasst sowohl die Rechte als auch ggf. bestehende Belastungen. 

Das Grundbuch wird im Falle einer Immobilienveräußerung benötigt, um z.B. den Wert der Immobilie ermitteln zu können und um gegenüber dem Käufer und Notar belegen zu können, dass Sie tatsächlich der Eigentümer sind. 

Wann wird der Grundbuchauszug benötigt?

Wenn man als Eigentümer einen Kredit bei einer Bank erhalten möchte. Die Immobilie wird dann von der Bank als Sicherheit herangezogen.

Ein weiterer Grund ist ein geplanter Verkauf Ihrer Liegenschaft. 

Der Zugriff auf das Grundbuch ist gesetzlich eingeschränkt. Wer einen Grundbuchauszug anfordert oder Einsicht nehmen will, muss ein berechtigtes Interesse auf Grundbucheinsicht darlegen können(§12 GBO). Berechtigtes Interesse haben etwa Eigentümer, aber auch potenzielle Käufer von Immobilien oder Grundstücken. 

Einen Grundbuchauszug erhält man beim zuständigen Grundbuchamt, welches zu den örtlichen Amtsgerichten gehört. Einsicht hat nur der Eigentümer, oder auch potenzielle Käufer von Immobilien und Grundstücken, die seitens Eigentümer eine Vollmacht zur Einsicht erhalten haben. Aber auch einige Behörden haben die Möglichkeit zur Einsicht. 

Erteilen Sie uns die Vollmacht zur Einholung benötigter und verkaufsrelevanter Unterlagen, übernehmen wir diesen Punkt sehr gerne für Sie. 

Um eine Immobilienfinanzierung zu erhalten, muss dem Kreditinstitut die eigene Kreditwürdigkeit nachgewiesen werden.  Hierzu müssen Sie dem Kreditinstitut folgende Unterlagen vorlegen:

- Selbstauskunft mit Vermögensaufstellung

- Lohn- und Gehaltsabrechnungen der

   letzten 3 Monate

- letzten vollständigen

   Einkommenssteuerbescheid

- ggf. Rentenbescheid

- Nachweis einer Kranken- und

   Pflegeversicherung (bei Beamten und

   freiwillig/privat Krankenversicherten)

- Eigenkapitalnachweis in Form von

   Konto-/Depotauszug, Sparguthaben oder

   Bausparguthaben

- Kopie des Personalausweises oder

   Reisepasses

- Exposé der Immobilie (Grundbuchauszug,

   Grundrisse, Bilder, Objektangaben, etc.)

Zwischen dem Notartermin und dem Abschluss des Immobilienverkaufs werden noch folgende Fakten geklärt:

- Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt

Nach dem Notartermin veranlasst der Notar beim Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung. Diese ist Bestandteil der Grundstücksübereignung.

- Veräußerungsanzeige beim Finanzamt

Der Notar muss auch eine Veräußerungsanzeige zusenden, in der die steuerlich relevanten Daten des Kaufvertrages aufgeführt sind. Daraufhin fordert das Finanzamt den Käufer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer auf. Zahlt der Käufer die Steuer, so übersendet das Finanzamt dem Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Erhält der Notar keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, dann darf auch keine Umschreibung des Eigentums auf den Käufer erfolgen.

- Fälligkeitsmitteilung

Sind alle Voraussetzungen erfüllt, dass es zu einem Eigentümerwechsel kommen kann, bekommt der Käufer von dem Notar eine Fälligkeitsmitteilung zugeschickt. Der Käufer kann sich jetzt sicher sein, dass es keine Unstimmigkeiten, wie eine Belastung (z.B. Altschulden, Rechte zu Gunsten anderer) der immobilie, mehr gibt. Das Objekt kann nun guten Gewissens bezahlt werden.

- Die Grundbucheintragung nach dem Notartermin

Ist der Kaufpreis (auf dem vereinbarten Notaranderkonto oder direkt auf dem Konto des Verkäufers) eingegangen, stellt der Notar beim Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung des neuen Eigentümers, woraufhin der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.

Möchten Sie eine Immobilie verkaufen, führt nichts an einer notariellen Beurkundung vorbei. 

Notartermine bedürfen einer gründlichen Vorbereitung und Vorlage folgender notwendiger Unterlagen bei einem beauftragten Notariat:

vom Verkäufer

- Aktuelle Grundbuchauszüge

- ggf. Erbschein

- Aktuelle Flurkarte

- Auskunft des Baulastenverzeichnisses

- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung (Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass der Eigentum in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird. Hier wird die formelle Aufteilung des Gebäudes, Grundstückes und der Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer geregelt.)

- ausgefüllten Fragebeogen zum Vertragsentwurf (Personalien von Verkäufer und Käufer und Informationen zum Objekt und Kaufpreis)

Beim Notartermin vor Ort werden weiterhin folgende Unterlagen benötigt:

- Ausweisdokumente des Verkäufers und Käufers

- Vorbereiteter Kaufvertragsentwurf

Zu den Kaufnebenkosten einer Immobilie gehören:

- Grunderwerbssteuer, diese beträgt in Baden-Württemberg 5% des Kaufpreises der Immobilie.

- Notar- und Grundbuchkosten; für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages entfallen 1,5% Notargebühren und für die Grundbucheintragung 0,5% des Kaufpreises der Immobilie an. 

- Maklerprovision; die Vergütung für den Makler in Form einer Provision beträgt in der Regel (wenn nichts anderes vereinbart) 3,57% bei Wohnungen und Einfamilienhäusern. Bei anderen Immobilienarten, wie z.B. Mehrfamilienhäusern,  kann der Provisionssatz variieren. 

Somit betragen die Kaufnebenkosten ca. 10% des Kaufpreises einer Immobilie. 

Der Energieausweis ist auf ein Gebäude bezogenes Dokument in welchem Energieverbrauch und Energieeffizienz für ein Gebäude dokumentiert werden. Für Immobilienkäufer und Mieter ist ein Energieausweis eine Vergleichsbasis.

Es besteht Ausweispflicht für Verkäufer und Vermieter. Ab Mai 2021 gilt für die Ausstellung eines Energieausweises das Gebäudeenergiegesetz. Auf Verlangen eines Interessenten, muss ein Energieausweis vorgelegt werden (Achtung: Bei Nichtvorlage kann ein Bußgeld fällig werden!).

Ausnahmen:

– Selbstnutzende Eigentümer benötigen

    keinen Energieausweis, solange sie nicht

    verkaufen oder vermieten.

– Denkmalgeschützte Gebäude.

– kleine Häuser mit einer maximalen

    Nutzfläche von 50 m².

Energieverbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis orientiert sich an den tatsächlichen Verbrauchsdaten der Vergangenheit. Er wird aus den Daten von mindestens drei Abrechnungsperioden für alle Wohneinheiten des Gebäudes ermittelt – es gibt also keinen Energieausweis für einzelne Wohnungen, sondern nur einen für das ganze Haus.

Der Energieverbrauchsausweis ist generell zulässig für Mehrfamilienhäuser mit mindestens fünf Wohneinheiten sowie sämtliche Wohnhäuser, die schon die Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten. Demzufolge ist für ältere unsanierte Häuser mit höchstens vier Wohneinheiten der Verbrauchsausweis nicht zulässig – hier ist ein Bedarfsausweis erforderlich.

Energiebedarfsausweis

Beim Bedarfsausweis wird der theoretische Energiebedarf eines Gebäudes durch ein technisches Gutachten ermittelt. Der Beurteilung liegen allein bauliche Aspekte wie beispielsweise das Baujahr, der Gebäudetyp, die Gebäudegröße und Anzahl der Wohnungen sowie technische Daten der Heizungsanlage, die Qualität der Fenster und der Dämmung zugrunde.

Bei Neubauten wird der Ausweis obligatorisch ausgestellt. Er ist verpflichtend für Mehrfamilienhäuser, die noch nicht die Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten oder weniger als fünf Wohneinheiten haben.

Der Energiebedarfsausweis enthält einen Wert zum Endenergiebedarf und einen zum Primärenergiebedarf (kWh/(m² ● a).

Folgende Unterlagen sollten Sie sich als Vermieter von ihrem Mieter vorlegen lassen:

- Kopie des Personalausweises

- Eine Mieterselbstauskunft

- Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate

- Kopie eines Arbeitsvertrages

- Rücksprache mit dem Arbeitgeber führen,

    ob das Arbeitsverhältnis auch weiterhin

    besteht. 

- Kontaktdaten des bisherigen Vermieters

    oder eine

    Mietschuldenfreiheitsbescheinigung 

- Bonitätsauskunft bzw. Schufaauskunft